1

一个明显的事实是：

深圳各区都拼命追求高大上的“商务中心区”（CBD），认为这才够档次，才是国际化的城市形象，都想定位为区域性的服务中心，认为这才是产业转型升级。

结果就是，许多的M1用地改为MO用地，盖起了一片片写字楼。这同时也是深圳写字楼供给在过去几年里明显过剩的原因之一。

注：M1（一类工业用地亦称普通工业用地，对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。）

M0（新型产业用地），即所谓“工改M0”。

深圳是全世界范围内拥有最多CBD（中央商务区）的城市，除了原有的罗湖蔡屋围CBD、福田CBD之外，近年来又新建了南山的后海CBD和前海CBD，此外还在规划建设深圳湾超级总部基地（“深超总”）CBD。

除了这几个大型CBD之外，深圳关外各个区也都有规划和建设自己的CBD，例如龙华的“深圳北站商务中心区”CBD、龙岗的大运新城CBD、宝安的会展新城、海洋新城、光明的凤凰新城CBD、坪山的沙湖CBD。

2020年，深圳甲级写字楼的存量已突破1000万平米，写字楼空置率为25%（第三季度曾高达29.7%）。

这是国内四大一线城市中空置率最高的，租金全年下降12.8%，也是四大一线城市中降幅最大的。

据2019年底的数据，北京甲级写字楼空置率13.5%；

上海为1253.1万平米，空置率为19.7%；

广州为524万平米，空置率4.8%。

在可预见的未来数年内，由于前海、后海湾（深超总）、深圳北站地区还会有大量的写字楼入市，届时深圳的存量将会大大超过北京和上海两市。仅2021年，据戴德梁行预测，深圳甲级写字楼将新增供应量179万平米。

2

M0用地的增加，同时几乎就意味着工业用地的减少，这也间接让深圳工业走向了下滑。

让我们看看与深圳同级别国内城市的工业用地情况：

北京市的工业用地约600平方公里。

上海市的工业用地总规模控制在550公里。

广州市的工业用地则约为430平方公里。

深圳市的工业用地则约为272平方公里。（2016年数据）

2016年，深圳政府发出过声明。确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%

深圳最终能否保住200平方公里的工业用地，相当令人怀疑。

从历史数据来看，2005年之前，深圳制造业占比单边上扬，从1980年的12%提高到2005年的峰值52%。

从2005年开始，制造业占比按照平均超过每年1个百分点的速度不断下滑，到2019年降低到36.6%，逐步接近警戒线35%。

前国家工信部部长李毅中曾直率地指出，先进国家在工业化前后，投资率大概在35%左右，而深圳现在只有12%，同时，制造业投资占全部投资比例为17%，明显低于工业化国家和城市的水平。“这两个指标都太低了”。

也就是说，除了政府拼命投资基本建设，以及地产商的房地产投资外，实体经济尤其是制造业企业都不再愿意投资深圳。这对深圳来说是一个可怕的事实。

从媒体报道来看，大部分落户深圳的项目。

要么是各种总部项目

如小米国际总部、字节跳动大湾区总部、VIVO深圳总部、乐信总部、京东方粤港澳大湾区总部、开市客华南总部、融创中国大湾区总部、马来西亚IOI中国区总部、中国生物制药国际总部、香港周大福集团商业综合体暨富通保险中国总部、益海嘉里粤港澳大湾区总部、中建电力建设有限公司投资62亿元将北京总部整体迁至深圳项目、中铁四局华南总部、中国燃气全球总部、极智嘉科技国际总部、华润雪花啤酒中国区总部、辽宁方大集团运营总部、吉林修正发展南方总部、庄严集团总部、北京容联公司深圳总部、物美科技集团南方总部、星河实业总部等等，说是总部，其实就是写字楼项目

要么是所谓创新平台。

如国家高性能医疗器械创新中心、西门子能源深圳创新中心、飞利浦创新中心、赛诺菲巴斯德全球首个国际疫苗创新中心、中国通用技术检验检测认证南方总部、比亚迪丰田创新中心、全球智能芯片创新中心等等。

要么是“研发”类项目。

如西安中国大医拟投资10亿在坪山建立大湾区“三中心、一平台”项目，保利文化集团数字王国项目、三一集团云油项目等。此类项目的实体最后基本上仍体现为办公楼。

真正的高科技制造业项目略嫌稀疏。从媒体报道中可见的仅有：

台湾臻鼎科技半导体载板生产基地、阿斯利康-康泰新冠疫苗研发及生产基地项目（总投资5亿元）、香港记忆科技拟投资55亿元投资设立芯片封测及服务器制造基地、广州香雪拟投资50亿建设“坪山国际生物制剂生产和研发基地”、日本AGC株式会社（旭硝子）与TCL华星光电联合投资48.7亿元建设第11代玻璃基板生产基地项目、瑞声科技投资30亿精密光学模组研发制造基地等，以及包括领益智造新增的100亿产能项目，比亚迪50亿产能项目等。

这些科技制造业项目中，大部分又是原本在深投资企业或本土成长起来的企业的新增生产项目，真正新招引来的重大科技产业项目（无论内外资）甚为少见。

更不要说像特斯拉上海超级工厂那样的重大项目了。

不仅如此，房地产利益集团最诛心的一个观点，就是直接向深圳的工业用地发起攻击。他们的逻辑链如下：

1， 深圳的房价居高不下是因为需求太旺盛，而供应极其不足，导致严重的供不应求；

2， 住宅产品供应不足的原因是住宅用地在空间规划中的占比太小；

3， 住宅用地占比太小，是因为工业用地在城市空间规划中的占比太高，这表明深圳仍秉持着老旧的工业思维；

4， 正确的做法应该是减少工业用地，将其改为住宅用地，增加住宅用地和住宅产品供给。

一种观点认为：

“作为人口超过千万的城市，深圳的产业结构在世界范围内都是罕见的。工业占了太多的土地资源，也影响到了深圳作为中心城市的地位，它的服务业基础还达不到应有的水平。”因此“从长期看，将当前30%的工业用地红线降至20%”。

还有一种观点则质疑：

“保工业用地的初衷是好的，但从专业规划的角度来看，超过30%的比例是彻头彻尾的工业城市，对于深圳，这是否有必要？”这种观点认为，因为要保工业用地，深圳的住宅、小学、医院等项目不得不在城中村改造中尽量安排，拉高了整个城市的成本。

另外一种观点：

则从未来产业的角度否定深圳保留制造业的努力：“把制造产业留在大城市仍然是一种工业化思维。制造的部分一定会从大城市转移出去，并且一定与大城市相隔不远。大城市的功能不是制造，而是创造，深圳的增长真正依靠的是大量创新产业”。

如果真的相信了他们的观点，大规模削减工业用地，增加住宅用地供给，那么房地产商们将会心中狂喜，来一场狂欢盛宴。至于增加住宅用地供给之后，房价是否降下来了，我估计他们是不会对此负责任的。

所以深圳的工业用地不是太多了，而是太少了，尤其是大块的工业用地太少了。至于深圳的高房价，跟工业用地或住宅用地的占比没有多大关系。

深圳要想避免城市的衰落，必须得下决心挤掉房地产泡沫，使整个城市的经济与产业回到一个坚实可靠的基础上运行。

3

为什么非要保制造业？

因为这是深圳经济安全的关键所在。

其1，香港就在深圳的南边。

香港的制造业在1990年代悉数北迁之后，香港经济就变成了纯粹的服务业经济，第三产业占比超过90%，这导致香港经济的低增长、结构性失业、地产泡沫等一系列问题。

2018年深圳GDP达24222亿元人民币，首次超过香港（28453亿港元）。研究人士普遍认为香港产业转型升级失败，“产业空心化”导致一系列经济社会问题。对香港经济的评价或者见见智，但对来说，有香港这个活生生的前车之鉴，任你理论上说得天花乱缀，无论如何也不会愿意重蹈“产业空心化”的覆辙。

其2，虽然与京、沪、穗同为一线城市，但深圳城市地位的安全系数远没有这三个城市稳固。

北京作为中国的首都，能够汲取全国的资源，确保繁荣昌盛；

上海作为中国的经济首都和钦定的国际金融中心、国际航运中心，国家政策一直强力加持，即便短期衰落，国家仍会大力重振；

广州作为广东省的省会，只要广东作为中国经济大省的地位仍在，广州就不用担心自己的城市地位。

但深圳就完全不同了。

深圳之所以有今天全国四大一线城市和经济第三大城市、中国高新技术产业创新中心、三大全国性金融中心之一的地位，不是国家钦定的结果，而是靠自己的努力得来的。

深圳在全国面临着与上海竞争的巨大压力（在很多情况下，国家更支持上海而非深圳），在省内又面临着被广州挤压的窘境，如果不是深圳的生命力太过旺盛，根本不会有今天的城市地位。但国家并不保障深圳的城市地位永远无虞。

现在深圳的城市地位主要有两个标签，亚洲级的创新科技中心和中国三个全国性金融中心之一。

这两个“角色”何者为主何者为次？毫无疑问，创新科技产业中心对深圳更重要。

虽然早在1990年代中期大力发展高新技术产业之前，深圳就已经有意建设创新金融体系（1992年设立深圳证券交易所），而且深圳的创新金融体系也为深圳高科技产业的发展甚有助益，但深圳的安身立命之本却一定是高新技术产业，而且深圳的金融地位也有赖于高科技产业的发展。

也就是说，深圳之所以能够与北京、上海、广州并列为三大一线城市，首先是因为深圳的科技创新抓得早、抓得好，成为与北京并立的全国两大高科技中心之一（杭州与深圳相比乃后起之秀），因而得到高度肯定。

深圳的IT产业总产值过去10多年里一直位于全国城市首位，深圳高新技术产业对GDP的贡献率，在过去20年里一直稳定在30-40%之间，而金融业对GDP的的贡献则不过在10-17%之间，其峰值尚未超过17%。

而且深圳金融业的发展，很大程度也得益于深圳高新技术产业发展，通过为之提供创新服务而获得自己的发展。

倘若深圳的高新技术产业不再繁荣，那么可以肯定的是，为高新技术产业服务的金融及高端生产性服务业、港口机场物流行业、文化产业（其中相当比重是印刷包装及工业设计等）也必将随之萧条。

深圳的四大支柱产业正是高新技术、金融、物流与文化产业，后三大依赖于第一大，这是不争的事实。

深圳城市的兴衰取决于高新技术产业的兴衰。深圳的城市地位是因为发展高科技而挣来的，也必将因为高科技产业的衰落而失去。

4

或者有人说，深圳每一次的产业转型升级，其驱动力都是成本上升、比较优势不再，这一次也是这样。

这次深圳虽然失去科技制造业，但是深圳将成为第四次工业革命的引领者，深圳转型成为以数字经济、新一代信息技术、物联网、AI、生物技术、海洋产业等为主导的新经济，因此科技制造业的失去是必然要付出的代价，GDP增速的降低只是阵痛而已。

问题是，深圳的这些所谓新经济，是要由原来ICT产业链上的头部企业诸如华为、ZTE、富士康、比亚迪、腾讯、中国平安等去开拓的。

可是，当深圳的营商成本及生活成本高到现在这种地步时，你看看华为、腾讯、比亚迪等公司的AI、车联网等新兴产业，都布局在哪里？它们还会在深圳布局吗？

深圳高新技术产业的最大优势是产业链完整，其中尤其是硬件制造的创新能力。

深圳高科技产业的兴起，最大的原因是挂上了全球创新链（GIC），由于全球ICT产业的分工，其硬件制造部分从低端到中端自美欧日韩台转移到中国，而深圳由于富士康将苹果产业链引入，从而成为这个硬件制造体系的主要基地之一，而后华为、中兴通讯、TCL、步步高系等借助这个产业逻崛起，并加重了这个体系的基础，且促使其从中低端向上爬升，并逐步接近控制地位。

这个以深圳为中心、包括东莞、惠州的ICT产业链的根基，是硬件制造。麦肯锡因此称深圳为“国际级的硬件创新城市”——“一个产品，在深圳从研发到生产原型只需要2-3天的时间，而对其他的综合制造商来说则需要10-12天的时间。这正是由于深圳的高效的生产环境，将生产商、材料供应商、零件供应商、以及服务供应商紧密的联系在一起。”

也就是说，深圳所谓的“工业”、“制造业”，根本不是我们传统的工业。

早年从香港承接的传统轻工制造业早在2008年前后，就已经基本迁出了深圳。深圳现在剩下的制造业，基本上都是高科技制造业，其中尤其以ICT产业链为主。这才是深圳的生命线。可以说，如果深圳这个产业链溃散的话，深圳经济就会陷入万劫不复之地。

所谓产业的创新，有两种形式：

一种是像苹果智能手机的颠覆性创新那样，凭空创造出巨大的需求，带动一个产业的繁荣；另外则是在原有产业链的基础上小批量多批次的渐进创新。

就深圳的创新科技来说，目前根本不具备前一种颠覆性创新的条件。深圳并不处于全球知识创新的顶端，很难突然发展出颠覆性的革命性技术，只能是在现有产业链的基础上，进行小碎步的技术创新，从原有产业链中，逐渐生长出未来的新产业。

因此前述所谓“大城市的功能不是制造，而是创造深圳的增长真正依靠的是大量创新产业”的观点，是完全站不住脚的。

深圳未来的创新产业必须从深圳现有的产业链——它们本身就是过去在GIC全球创新链中由创造而产生出来的，而现在它们是GIC的重要组成部分，并支撑GIC未来进一步的延展，支持新的创造。

深莞惠地区既有的ICT产业链，绝非仅仅是制造，而且制造本就是创造不可分割的一部分——中长出来，而不是凭空创造。而深圳这个现有的ICT产业链一旦溃散，就失去了创造的基础，未来产业就成了无源之水、无本之木。

是否深圳的高科技制造业迁到东莞是最完美的方案？

也就是说，深圳不保留高科技硬件制造业，而只保留总部和研发功能，将制造环节甩给东莞，这才符合经济学的资源配置规律？

这只是经济学家的理论幻想。

事实是：

当硬件制造从深圳迁到东莞后，研发环节，其中的大部分，是不能脱离生产环节的，所以也必然会跟随到东莞，华为就是一个典型，当其制造环节迁莞后，随之进行的就是4-5万研发人员也迁到东莞。

深圳最后想要保留的所谓“创造”功能，在没有了研发部门后，在只剩下总部功能后，还会有“创造”吗？华为绝对不仅仅是个案，而是代表趋势。当深圳没有了硬件制造，深圳也肯定会没有“创造”。只剩下总部功能的城市，这还不叫“产业空心化”，叫什么？

当制造、研发迁出深圳，深圳的GDP必将遭受到沉重打击。经济学家可以不管这些GDP是从深圳产生的，还是从东莞产生的，但是作为深圳却不能不管这些。

或者说，经济学家可以认为东莞本身就是深圳的一部分——至少现在已在政治上被确认为深圳都市圈的一部分——但在中国的行政管理体系中，东莞是由广东省管辖下的一个地级市，它并不由深圳市行政管辖，各种核算和评价体系中，东莞的并不是深圳的，东莞市也并不是深圳市的一部分。

并且，我们不能否认的是，作为广东省管辖下的东莞市，从其本质上来说，也是与深圳具有竞争关系的一个主体。GDP和税收在深、莞两市之间的切割，也必然会导致两市之间的冷冰冰的争夺。

倘若深圳的GDP减少了，而东莞的GDP增加了，这并不会不减少深圳市的财富和经济权利。

假如东莞市的GDP或经济、产业的发展超过了深圳，东莞市也一定会像杭州说上海是它的后花园那样，也像中山说珠海是它的后花园那样，说深圳是东莞的后花园。

5

个人认为，深圳得开展如下自救行动：

其1，把房价降下来，从而把城市的营商成本、生活成本降下来。或者说，至少把第三圈层的房价降下来。

其2，仍然要坚定不移地确保工业用地。无论是政府控制的用地，还是原住民股份公司控制的用地。能保留多少是多少，不要被房地产商蚕食掉。在此基础上，让工业用地真正发挥其作用。

其3，提高产业管理水平，和招商引资的水平。把“强链”、“补链”的计划落到实处。在2019年之前的40年时间，尤其是进入本世纪之后的这20年，深圳一直是被招商，市区从来没有想到过深圳还需要招商。现在当深圳需要招商的时候，才发现自己的招商水平在全国其实处于落后状态。迅速提升招商引资水平是深圳各区的当务之急。

其4，深圳的营商环境现在在国内绝对不复处于领先水准。不能再自鸣得意。深圳需要刮骨疗毒。

end

深圳房价的背后，是一场史无前例的金融大跃进

5G，已经快要逼疯运营商了！

深圳房价再次疯狂的背后：就业人口历史首次超越上海